Как грамотно продать квартиру?

При продаже квартиры главное подойти к решению этого вопроса грамотно и ответственно. Для начала необходимо уяснить для себя, что гладкость процедуры по оформлению сделки зависит от юридической чистоты квартиры и правильно оформленных документов. Именно поэтому настоятельно рекомендуем вам заручиться поддержкой юриста или адвоката, специализирующихся на продаже недвижимости. Они помогут вам при составлении документов и смогут обезопасить от возможных проблем. В статье мы расскажем об основных и немаловажных моментах при продаже квартиры. Надеемся, что данная информация поможет вам самостоятельно оформить сделку, не прибегая к помощи специальных агентств.

Снятие граждан с регистрационного учета

Чтобы ваша квартира при продаже была юридически чистой и привлекательной для будущих покупателей необходимо до момента поиска потенциальных клиентов снять с регистрационного учета всех прописанных в данной квартире граждан. Лучше всего если они выпишутся самостоятельно, а не по решению суда, иначе последнее обстоятельство может сильно поменять ход сделки и привести к некоторым трудностям. Кроме того, не забудьте сами сняться с регистрационного учета.

Поиск покупателей для квартиры

Этот этап с юридической точки зрения самый безопасный, так как происходит в форме беседы и документально не фиксируется. Здесь есть одно «но», устная договоренность о стоимости сделки не допускается, так как это противоречит российскому законодательству. Например: покупатель предлагает вам хорошую сумму за квартиру, но при условии, что цену в договоре вы укажете ниже реальной, дабы сэкономить на налогах. Несомненно, такой вариант может устроить обе стороны, но подумайте, стоит ли так рисковать, ведь недобросовестный покупатель может заплатить вам именно ту сумму, которая указана в документе, а не ту, о которой вы договорились. Следовательно, даже если дело дойдет до суда, закон будет не на вашей стороне и вас обяжут передать покупателю квартиру именно по той стоимости, которая зафиксирована в договоре.

Порядок регистрации квартиры

Теперь мы подошли к наиболее важному моменту при продаже квартиры — это регистрация прав на нее новыми собственниками. Главное делать все в соответствии с законодательством, тогда сделка по отчуждению имущества официально будет совершена.
Регистрация прав на недвижимость происходит в специально уполномоченном на то органе и каждом регионе он называется по-разному, например, в Москве — Управление Федеральной регистрационной службы в Москве (УФРС). Для подачи документов на отчуждение жилья необходимо подписать договор купли-продажи, который в обязательном порядке должен быть составлен в письменном виде (п. 1 ст. 550 ГК РФ). Тут вам на помощь как раз может прийти юрист или адвокат. Они обозначат все существенные условия проводимой сделки. Самому подготовить такой документ не составит большого труда, типовые формы сплошь и рядом встречаются в интернете. Однако предложенные в сети формы часто являются устаревшими и не всегда соответствуют действующему законодательству.

После заключения между вами и покупателем договора купли продажи, необходимо собрать все документы на квартиру, а именно: акты приемки-передачи квартиры (передаточный акт), свидетельство о праве собственности на квартиру бывшего собственника и другие. Полный список составляется индивидуально для каждой сделки. Вы можете уточнить его в регистрирующем органе. Как только документы будут собраны и сданы на регистрацию, покупатель должен в течение месяца выплатить вам сумму, указанную в договоре. После этого новый собственник должен прийти в регистрирующий орган с документами, подтверждающими оплату договора. При этом он получит свидетельство о праве собственности на квартиру. Однако и это ещё не конец пути, остался заключительный этап сделки — уплата налогов.

Налог на куплю-продажу квартиры

В соответствии с НК РФ доход, полученный от продажи квартиры, облагается налогом в размере 13%.

Факторы, влияющие на сумму налога:

1. Финансовые затраты на оформление сделки. К ним относятся расходы на:
• оформление справки о стоимости квартиры (справка БТИ), справки из ЖЭК/РЭУ;
• нотариуса (при желании оформить сделку нотариально);
• оплату аренды банковской ячейки.

     Налогооблагаемая база может быть уменьшена на эту сумму.

2. Имущественный вычет. На данный момент составляет 1 млн. рублей.
3. Если квартира была в вашей собственности более 3-х лет, налог при отчуждении
   вообще не уплачивается. Немаловажно и то, каким образом недвижимость оказалась в распоряжении: наследование, приватизация, покупка или дарение. Именно этот факт будет играть роль при расчете периода владения квартирой.
4. Если жилье находилось в собственности менее 3-х лет, то налог вы будете платить с суммы, превышающей имущественный вычет. Следовательно, если цена недвижимого имущества была ниже, чем указанная сумма, налог платить не нужно.

После продажи квартиры необходимо подать налоговую декларацию. При этом не важно, подлежали ваши доходы налоговому вычету или нет, их все равно необходимо указывать. Она подается по итогам календарного года, заполняется и предоставляется в налоговые органы до 30 апреля. Например, если вы продали квартиру в 2013 году, то налоговую декларацию будете подавать уже в 2014 году.

Обратите внимание на то, что налоговый вычет предоставляется только на основании налоговой декларации и вашего письменного заявления.

Не всегда сделки купли-продажи имущества проходят гладко. В силу каких-либо обстоятельств, процесс может затянуться на длительное время и не всегда с подобными проблемами можно справиться самостоятельно. Вы даже можете потерять надежду на то, что продадите квартиру, особенно если занимаетесь подобной сделкой первый раз в жизни. В таком случае без специалистов не обойтись. Они помогут вам не только грамотно оформить необходимые документы, но и подскажут, как правильно заполнить налоговую декларацию. Всё же иногда лучше заплатить определенную сумму профессионалам, чем самостоятельно заниматься сбором и подачей документов в регистрационные органы и тратить время и нервы.