Как сдать квартиру в аренду?

На сегодняшний день множество граждан нашей страны решаются сдавать свою квартиру в аренду. Сдача жилья всегда будет востребованной услугой, особенно в крупных городах из-за большого количества приезжих, не имеющих собственных квадратных метров. Однако собственники квартир сталкиваются с тем, что порой месяцами ждут новых жильцов, а некоторые вообще их не находят. Почему это происходит и как юридически грамотно подойти к данному вопросу, мы расскажем в нашей статье.

По подсчетам риэлторов, только в Москве на текущий момент сдается более 40 000 квартир. Предложений очень много, но арендаторы стали более избирательно подходить к вопросу выбора жилья, опираясь не только на стоимость, но и местоположение арендуемой недвижимости. Владельцы квартир, которые не имеют необходимой информации о законах и правилах рынка недвижимости, вряд ли смогут рассчитывать на заключение выгодного для них договора. Для того чтобы успешно сдать свою квартиру в аренду необходимо учитывать множество факторов, о которых мы расскажем далее.

Сдавать квартиру самому или через агентство?

Первый и, наверное, важнейший вопрос, который встает перед собственником жилья — сдавать квартиру самому или воспользоваться услугами агентства недвижимости?

Конечно, самый простой и безопасный вариант — сдать квартиру знакомым, если среди них есть те, кто собирается арендовать жилье. Однако приятелям квартиру обычно сдают по цене ниже рыночной, что малопривлекательно. Кроме того, финансовые дела, как известно, могут основательно испортить отношения даже между друзьями.

Как вариант, можно подать объявление о сдаче жилья в газету или разместить его в сети Интернет. В таком случае все правовые хлопоты (составление юридически грамотного договора с указанием прав и обязанностей обеих сторон) придется взять на себя. При наличии одной малейшей ошибки документ потеряет свою юридическую силу, следовательно, решить возникшие с жильцами проблемы будет очень трудно. Также не стоит забывать о большом количестве мошенников, которые «охотятся» на владельцев квартир. Они могут пересдать вашу квартиру или даже продать её по поддельным документам.

Запомните, что самым безопасным на сегодняшний день способом сдать квартиру является обращение в агентство недвижимости с хорошей репутацией и многолетним опытом успешной работы.

Специалисты агентства помогут вам не только найти подходящих жильцов, но и составят индивидуальный договор (а не скачают устаревший шаблон из Интернета). В документе можно будет указать все ваши пожелания относительно проживания: запрет на домашних животных, курение в квартире или проведение ремонта без согласия собственника. При необходимости риэлтор поможет застраховать квартиру и ценное имущество, которое в ней находится. Ещё одно преимущество обращения в агентство — вам не придется самим показывать жилье потенциальным арендаторам, специалист возьмет эту обязанность на себя. Плюс, как показывает практика, через агентство можно сдать квартиру по более высокой цене – обычно клиенты не торгуются. Кроме того, услуги агентства для вас будут бесплатными, так как их оплачивает арендатор.

Документы, необходимые для договора найма

Для того чтобы подписать с арендатором договор, вам необходимо заранее подготовить нужные документы:

1. паспорт;
2. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру (договор передачи в собственность (договор приватизации), справка о выплаченном пае, инвестиционный договор или договор долевого участия, договоры купли-продажи, мены, дарения, деления долей, свидетельство о праве на наследство по закону и по завещанию, решение суда, договор ренты);
3. свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье;
4. договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о праве на наследство, справка правления ЖСК, ЖК о полной выплате пая.

Когда документы собраны, можно приступать к следующему шагу — составление и подписание договора. Подписывать договор должны все собственники квартиры и постоянно проживающие в ней совершеннолетние граждане. Это будет являться их согласием с условиями, оговоренными в документе.

Лучше всего, если договор для вас составит юрист риэлторского агентства, так как образцы, которые есть в Интернете, часто являются устаревшими или составленными неграмотно. Означает это только одно — такой документ не будет иметь юридической силы. К составлению договора нужно отнестись очень серьезно, так как на кону стоит ваша собственность. Внимательно изучайте все пункты: они должны быть понятны и не допускать двоякого толкования. Основные пункты договора найма включают в себя:

1. данные обеих сторон (ФИО, паспортные данные, адрес прописки, номера контактных телефонов). Перед подписанием внимательно проверьте все данные арендатора, чтобы в дальнейшем не возникло серьезных проблем. Чем больше у вас будет информации о нанимателе, тем лучше.
2. точный адрес сдаваемой квартиры;
3. сведения о лицах, которые будут проживать в квартире совместно с нанимателем. Если этот пункт не включить в договор, то арендатор может с легкостью пересдать вашу квартиру другим людям или превратить её в общежитие;
4. указание точной стоимости арендной платы. Спустя год или два вы, скорее всего, захотите поднять цену на сдаваемое жилье и такая возможность должна быть прописана в договоре, чтобы она имела законную силу. Также не забудьте указать, кто должен оплачивать счета — вы или наниматель;
5. сроки и порядок внесения арендной платы, а также размер пени в случае просрочки;
6. условия досрочного расторжения договора – как по вашей инициативе, так и по инициативе арендатора;
7. величина залога (если таковой будет), условия его уплаты, возврата и невозврата;
8. также можно составить опись дорогостоящего имущества, например бытовой техники, которую вы предоставляете в пользование арендатору. Если этого не сделать, то в случае пропажи вещей вы не сможете доказать, что они когда-то находились в вашей квартире.

На что обратить внимание при сдаче квартиры

До того как обращаться в агентство недвижимости или размещать объявление о сдаче квартиры в газетах и Интернете необходимо её подготовить. Конечно, капитальный ремонт делать не обязательно, достаточно сделать генеральную уборку, чтобы квартира выглядела чистой, аккуратной, без лохмотьев обоев, разводов на потолке и неприятных запахов. Жильё должно производить хорошее впечатление на потенциального съемщика, так что не поленитесь хотя бы прибраться.

Кроме того, проверьте, работают ли все краны, не засорились ли стоки. Дверной замок, как и вся прочая техника, также должен исправно функционировать.

По словам риэлторов, успешнее всего сдаются квартиры, в которых есть необходимое для нормальной жизни, так что не стоит вывозить из жилья всё, оставляя только голые стены.

Самый минимум, который должен присутствовать: холодильник, плита и стиральная машина. Разумеется, на квартиру и в самом плачевном состоянии рано или поздно найдется арендатор. Однако сами подумайте, насколько надежным человеком он окажется даже в плане платежеспособности, раз согласился жить в таких неблагополучных условиях.

Мебель в квартире так же нужна, как и техника. Стоит выбросить всю старую и нефункциональную, ведь новая мебель, пусть она будет простой и недорогой, увеличит спрос на сдаваемую недвижимость в несколько раз.

Представители агентств недвижимости давно заметили, что спрос на съемное жилье колеблется в зависимости от времени года. Больше всего квартиры пользуются спросом летом и осенью (с мая по октябрь). Именно в этот период цены на жилье немного повышаются, примерно на 7%. Поэтому стоит искать арендаторов как раз в эти месяцы.

Какие квартиры пользуются спросом?

Владельцы больших многокомнатных квартир нередко мучаются вопросом: сдавать жилье целиком или найти нескольких жильцов и расселить их по разным комнатам? Учитывайте тот факт, что спрос на однокомнатные квартиры выше, чем на другие.

По словам экспертов, цена квартиры зависит не только от наличия ремонта, бытовой техники, срока аренды, но и от её расположения. Чем дальше от центра или станции метро, тем жилье дешевле. Риэлторы советуют не завышать стоимость квартиры и смотреть на вещи более реалистично, иначе найти жильцов будет очень непросто.

Подводя итоги статьи, следует еще раз отметить, что аренда жилья — весьма актуальный вопрос, с которым сталкиваются миллионы людей. Сдавая квартиру, собственники встречаются с огромным количеством юридических тонкостей, разобраться с которыми самостоятельно бывает довольно сложно, ведь для этого требуются определенные знания в области права. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья в аренду, советуем вам обращаться к проверенным агентствам недвижимости, которые имеют свою клиентскую базу, что снижает риск нарваться на мошенников.