Покупаем квартиру в новостройке

Тем, кто собрался покупать квартиру, специалисты по недвижимости советуют совершать сделку летом или в начале осени, так как приобретать жилье в данный период особенно выгодно. Дело в том, что рынок купли-продажи жилья в это время немного замирает, а компании-застройщики снижают цены и устраивают различные акции для привлечения клиентов. Однако, кроме весомого плюса в виде скидки, при покупке жилья в новостройках потенциальных клиентов может ожидать много «подводных камней». Как себя обезопасить и свести риски к минимуму мы расскажем в данной статье.

Изучаем договор

Ещё лет 7 назад решившиеся купить квартиру в ипотеку в новостройке очень рисковали, так как значительная часть такого жилья продавалась весьма сомнительными способами. Компании-застройщики отказывались заключать с гражданами юридически грамотные договоры по закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Однако со временем ситуация изменилась, и, если сейчас нанятый вами специалист по подбору квартиры или сам застройщик предложат «эксклюзивный» вариант по «особенной» схеме, то эксперты советуют от таких предложений сразу же отказаться. Не стоит переживать, ведь шансы найти замену без неоправданного риска достаточно высоки, поскольку оформлять договоры в рамках ФЗ №214 соглашаются примерно 85% застройщиков.

Поэтому, совет номер один – первым делом уточняйте, какой тип договора с вами будет заключен при вложении денег в приобретение новостройки. Самым надёжным является договор участия в долевом строительстве, регламентированный ФЗ № 214.

Отметим, что к наиболее распространенным «серым» схемам относятся: предварительный договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи квартиры, договор бронирования, договор соинвестирования, вексельная схема, договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества. Таких документов, повторимся, лучше избегать.

Проверка застройщика

Юристы, специализирующиеся на недвижимости, советуют будущим владельцам квартир проверять надежность и добросовестность строительной фирмы.

Первое что нужно сделать, это найти на официальном сайте компании-застройщика документ «проектная декларация», в котором должны быть указаны следующие важные сведения:

- наличие разрешения на строительство многоэтажного дома;

- права застройщика на земельный участок;

- количество квартир, гаражей и других помещений в будущем доме, их технические характеристики;

- срок ввода дома в эксплуатацию;

- проекты строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет, с адресами таких новостроек, запланированными и фактическими сроками ввода в эксплуатацию.

Специалисты по недвижимости советуют обращать особое внимание на права застройщика на земельный участок. У организации должно быть свидетельство о праве собственности либо договор аренды участка. При этом важно, чтобы последний документ заканчивал действовать не раньше указанной даты ввода дома в эксплуатацию.

Законом также допускается, чтобы права застройщика на землю были оформлены договором субаренды. Однако чем больше участников – тем выше риск, что возникнут проблемы. Для граждан, вкладывающих деньги в строительство нового жилья, это чревато остановкой строительства либо бесконечным затягиванием сроков сдачи дома в эксплуатацию, в том числе из-за судебных споров.

По этой же причине стоит отказаться от предложений сторонних компаний, рекомендующих через них заключить договор с застройщиком. Именно при таких схемах чаще всего встречаются подвохи, а также откровенное мошенничество, в результате которого люди остаются без жилья и без денег.

Что должно быть в договоре

Основные условия, которые в обязательном порядке должны быть включены в договор, перечислены в ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Юристы уточняют, какие именно подробности необходимо проверять в этих пунктах в целях безопасности будущих новоселов.

1. Определение проекта строительства. В это определение входит описание дома, квартиры, гаража (при наличии). Проконтролируйте, чтобы обязательно указывался этаж, площадь квартиры и, если есть возможность, расположение на лестничной клетке, а также вид из окна.

Очень важно также письменно оговорить условия оплаты «лишней» жилплощади, если после сдачи квартиры ее размер окажется больше, чем оговаривался изначально.

1. Цена договора, срок и порядок оплаты. Здесь говорится о сумме вклада дольщика в строительство новостройки.

Обратите внимание на то, что именно эта сумма будет указана в претензии, если стройку заморозят. Исходя из нее будет рассчитываться размер компенсаций за просрочку сдачи дома и другие нарушения застройщика.

1. Срок передачи квартиры. На практике строительные компании часто грешат указанием приблизительных сроков: начиная с квартала и заканчивая полугодием, а то и годом сдачи. Это нарушение. Для будущих новоселов точная дата важна не только тем, что она конкретизирует срок вселения, но также и тем, что позволяет требовать неустойку за каждый день продления срока сдачи жилья. Размер неустойки зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ и рассчитывается по схеме, определенной в статье 6 закона №214.
2. Гарантийный срок на объект строительства. В ст. 7 ФЗ № 214 указано, что застройщик обязан предоставлять гарантию на объект строительства: не менее 5 лет на сам дом и квартиру, не менее 3 лет – на технологическое и инженерное оборудование.

Если вы обнаружили недостатки в квартире в период гарантии, то застройщик должен безвозмездно их устранить либо, по договоренности, возместить затраты жильцов на исправление дефектов. Кроме того, если недостатки квартиры проявятся в постгарантийные сроки, жильцы всё равно имеют право предъявлять претензии. Однако данные факты придётся уже доказывать с помощью экспертизы и руководствоваться при этом законом «О защите прав потребителей».

Подводя итоги статьи, настоятельно советуем вам внимательней относится ко всем документам, оформляемым при покупке квартиры в строящемся доме. Хотя большинство застройщиков в настоящее время осуществляют свою деятельность в соответствии с  законом и в установленные сроки, все же существует вероятность нарваться на мошенников и остаться без денег и квартиры.